【家賃の未払い問題】お金をかけずに回収する方法と段階に応じた対処法

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入居者に家賃を滞納されたり未納されてしまう事も少なくありません。

また、数か月分を滞納されたとしても、それを理由に強制的に追い出すこともできません。

退去させるには、大家さんは法的な手続きを踏まなくてはいけません。

家賃を滞納されたあげく、法的手続までしないといけない･･･

大家さんとしては大変困ることでしょう。

しかし、未払い賃料の問題は、慎重に考えて対処しないと損失が大きくなります。

「家賃を6ヶ月も滞納しているのに退去しようとしない」

「再三、支払いの請求や督促をしても支払ってこない」

「生活保護で収入もなく払えないと言われた」

「退去したものの滞納分の回収ができてない」

このような場合にはどう対処したらいいか？

家賃の回収や立ち退きについて、大きな損失をすることなく解決する方法を説明していきます。

家賃滞納問題は、滞納分が多くなればそれだけ回収も困難になります。

早めの対応がポイントですので、ぜひ参考にしてください。

借主に家賃を滞納された場合、①滞納家賃の回収だけではなく、②家賃滞納者の立ち退きについても考えなくてはいけません。

そして、この2つの問題は、それぞれ切り離して対処するべきです。

滞納家賃の請求に応じない入居者への対処方法〜滞納家賃について

①の滞納されている家賃についてですが、早めの対処が肝心となります。

家賃を滞納し続けたり、分割でしか支払えない入居者がいる場合、「間違いなく滞納分を積み重ねていく」と考えたほうがいいでしょう。

このような相手に対しては、情深く、親身に対応していてはいけません。

なぜなら、もっともらしい理由をつけては同じことを繰り返すからです。

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「来月にはお給料がちゃんと入るので必ず払います」

「病気になり出費が多く、少し待ってほしい」

「友人にお金を貸していて、返してもらえたら払えます」

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絶対に「もう少しまってあげよう」などと情をかけてはいけません。

多くの相談や事例を見てきましたが、誠意ある入居者であれば、全額は無理でも払える分だけでも払います。

• 嘘の言い訳に左右されてしまえば、半年も滞納されてしまう
• 回収することもできない

立ち退かせるための費用を負担することになるでしょう。

そうなってしまった大家さんは少なくありません。

なお、仲介してくれた不動産業者がいる場合ですが、不動産業者をあてにしても無駄です。

不動産業者の仕事は仲介であって、家賃の回収（保証）は仕事ではありません。

何もしてくれないのです。

請求や督促に応じないような入居者に対しては、大家さん自身が行動を起こすしかありません。

入居者によっても異なりますが、口頭で請求したところで何かと理由をつけてきたり、言い訳をされてしまいます。

支払う意思がみえない滞納者に対しては、必ず書面で請求をしましょう。

また、連帯保証人がいる場合には、連帯保証人にも請求するべきです。

さらに、期間的猶予を与えてあげても支払わない、書面で請求しても応じない場合には、内容証明郵便で督促しましょう。

後々、裁判で立ち退きや滞納家賃の請求をする際に、証拠として提出できます。

家賃を3ヶ月分以上滞納している入居者の対応〜立ち退きについて

滞納されていても、それを理由に出て行ってくれとは言えません。

これでは困ってしまいますね。

また、仮に契約書に「滞納家賃が3ヶ月分以上になった場合には、請求に加えて、賃貸契約を解除する」ということを記載している場合でも強制的に追い出すことはできません。

強制的に追い出したり支払わせるためには、法的な手続きが必要なのです。

しかも、裁判所による判決がでないうちは、入居者は家賃を支払わなくても住み続けることが実際にはできてしまいます。

更新手続きに関しても、お大家さんが更新をしないと判断した場合でも、法定更新という形で自動更新されてしまいます。

法定更新は自動でされるため、大家さんの意思は関係ありません。

これは、借地借家法で規定されています。

つまり、立ち退きをしてほしい場合には、裁判手続きを検討しなくてはいけません。

因みに、家賃１ヶ月分の滞納くらいでは立ち退きをさせる事はダメなのか？

判例上、大家さんから賃貸借契約を解除する場合には条件があります。

「借主が信頼関係を破壊した場合」とされていて、賃貸借契約の継続が著しく困難になった場合にのみ解除できることになっています。

なお、通常、1ヶ月の家賃滞納が信頼関係の破壊になるとは言えません。

賃貸借契約の解除が認められる滞納分というのは、明確な基準はありませんが、3カ月以上の滞納となれば、それを理由に契約解除することが認められるケースもあります。

あくまでも一つの目安ですが、滞納が3カ月分以上となった場合には、立ち退きを検討するタイミングでしょう。

家賃滞納者に立ち退いてもらうには？裁判手続きだけでなく強制執行手続きも必要

損失を減らすためにも、家賃滞納者についてはすぐに立ち退いてもらいたいと思います。

しかし、自発的に退去しない場合で、入居者の意思に反して退去させるには、裁判所の判決にそって明け渡し手続き（強制執行）をしてもらう必要があります。

勝手に家の中のものを撤去したり、玄関の鍵を交換するなどは、決してやってはいけません。

裁判による解決がもっとも確実な解決方法ですが、裁判に加えて強制執行までやるとなると時間も費用もかかります。

そこで、まずは裁判外での解決が図れるかどうかを検討しましょう。

大事

「家賃の支払いに応じない場合には、裁判手続をとる」というような内容を通知してください。

内容証明郵便による通知に強制力はありませんが、「このままにはしておかない」という、大家さんの姿勢を知らせることに意味があります。

なお、この通知は自分でするのではなく、専門家にお願いして送付してもらったほうが有効的です。

弁護士や司法書士などの名前が入っていることで、ある程度のプレッシャーを与えることができます。

より強く、大家さんの姿勢を知らせることができます。

専門家から通知を出すことで、すぐに滞納家賃を支払ってきたり、退去に応じるケースもありますので、法的手段を取る前にやってみるべきでしょう。

また、専門家による交渉も、1つの解決方法として、法的手段をとる前にやってみるべきです。

さらに、ポイントがあります。

大事

支払いが厳しい滞納者に対しては、厳しい姿勢で交渉しても応じてもらえません。

裁判外での解決を図るためには、多少の損を覚悟して、譲歩することも考えないと難しいといえます。

なお、裁判外で和解ができた場合には、和解書または示談書を作成して、公正証書にしておくといいでしょう。

公正証書にしておけば、万一、和解した通りに支払いをしなかった場合に、裁判手続をとることなく強制執行ができます。

既に説明した方法によっても支払いや立ち退きをしてくれない場合には、法的な手続きをするしかありません。

• 支払督促（賃料請求のみ）
• 少額訴訟
• 通常訴訟

このいずれかの手続を検討して、賃料の回収と明け渡しを請求をすることになります。

ただし、「判決が出れば解決」とはいかないケースもあります。

判決が出てもなお、応じない人もいるからです。

その場合、強制的に借主の給与や預金口座等から賃料を回収、または強制的に立ち退いてもらうためには、強制執行手続きをとる必要があります。

流れとしては、少額訴訟または通常訴訟で未払い賃料と建物の明け渡しの請求して、裁判所の判決をもらいます。

その後、支払いや明け渡しをしない場合に、強制執行を申し立てることになります。

申立後、裁判所の許可が出れば、強制執行ができることになります。

滞納家賃の回収について説明してきましたが、自分での解決が難しい場合には、専門家の意見を聞いておいたほうがいいでしょう。

というのも、費用をかけて裁判や強制執行をしたところで、お金がない相手からは回収できないからです。

例えば、生活保護を受けている方に家賃を滞納された場合

そもそも裁判をしても思うような判決をもらえるかどうかは疑問です。

仮に判決が出たとしても、生活保護を受けている方には差し押さえできる財産なんてありませんし、給与があったとしても差し押さえすることはできません。

つまり、生活保護者に家賃を滞納された場合には、裁判以外の方法で対処をするしかないのです。

このように、「どんな場合にも法的手続きをすれば回収ができる」というわけではありません。

滞納した相手に給料や財産がない場合には、賃料請求のための法的手続きをとっても意味はないのです。

ケースによっては、賃料の回収は諦めて、退去だけを求めたほうが良い場合もあります。

特に、強制執行手続きをやるとなるとそれなりの費用がかかりますから、よく考えないで手続きを進めてしまうと、結果的に大家さんが損をしてしまうケースは少なくありません。

費用とその効果を考えて、どういった方法で解決すれば少ない損で済むのか！というのはとても重要です。

既に説明したとおり、滞納家賃分を減額したり、分割に応じるなどして、借主が自発的に退去するようにする方法で解決した方が良いケースも多くあります。

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どんな場合に法的手続きを検討したらいいのか？

裁判外での交渉や解決が可能かどうか？

どの段階で立ち退きや契約の解除を求めたらいいか？

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回収の可能性を上げるためにも、具体的な対処については、経験の豊かな専門家のアドバイスを受けておいたほうが無難です。

参考ページ：賃貸トラブルで困ったら！弁護士の無料相談を活用

請求をしても支払いに応じない場合には、無料相談等を活用してみるといいでしょう。

滞納家賃の回収では、滞納分が少ないうちの方が裁判外で解決できる可能性は高くなります。

そのため、早めに対処することが重要です。

一方、滞納分が多くなると、裁判手続きで解決しようとしても未払い家賃全額の回収まではできず、明け渡しだけで終わる可能性が高くなります。

それではせっかく費用をかけても意味がありませんね。

大家さんがなるべく費用を負担することのない方法で解決するためには、借主が自発的に支払いや退去に応じるようにすることです。

請求の仕方や交渉の仕方によっても相手の対応は変わってきますので、一度、専門家のアドバイスを受けておいた方がいいでしょう。

参考ページ:弁護士相談窓口一覧