住宅ローンを滞納しそうな場合・滞納している！悩みごと別の対処方法と競売と任意売却について | ウルトラ弁護士ガイド
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住宅ローンを払えなくなってしまう人はたくさんいます。
そして、理由もそれぞれです。
- リストラや解雇ですぐに転職もできず当分めどが立たない
- 収入はあるものの以前よりも収入が減ってしまった
- 病気になり仕事に就けなくなった
- 借金が原因で払えなくなっている
- 支出が多くなりローンの支払いができなくなっている
更に、滞納額もそれぞれだと思います。
- ３カ月分以上滞納している
- 1～2か月分滞納している
- １～2か月分滞納している&他から借りている
そこで気になるのが自分にあった解決策です。
例えば、収入が減ったことによって、どうしてもローンの返済が遅れてしまう場合。
収入にもよりますが、安定した収入がある場合には、ローン計画の見直しや借金を減額することができる、個人再生という方法で家を残すことが可能に。
このように、滞納していても家を残すことができる場合もあります。
逆に家を残すことにこだわらなければ、楽に問題を解決できることもあります。
多くの方が家を残したいと思いますが、二度と返済に苦しまないようにするためには、収入と支出の状況や滞納額など、個々の事情に応じて決めなくてはいけません。
そこで、一体
その判断ができるように、状況に応じて説明をしていきたいと思います。
対応方法・解決策も一緒に紹介していくので、参考にしてください。
目次
住宅ローン以外の借金もある方〜個人再生や任意整理を検討する
住宅ローン以外の借金を解決することができれば、ローンの返済ができるような場合です。
そこで、借金を整理することを考えましょう。
解決方法としては、任意整理か個人再生がオススメです。
なお、費用はかかりますが、弁護士にお願いしてしまったほうがいいでしょう。
同じ繰り返しをしないためにも、プロにサポートしてもらったほうが間違いなく解決へと進みます。
また、金融機関も素人相手と弁護士相手では、対応に違いがでるのです。
弁護士から返済計画を出してもらったほうが、無理のない返済計画で受け入れてもらえる可能性は高くなります。
任意整理か個人再生、どちらがベストな方法かについては、弁護士のアドバイスをもとに決めてください。
なお、「個人再生」という解決方法の場合、弁護士費用は30万〜40万円程度かかります。
費用が高すぎる、と感じることでしょう。
しかし、個人再生を利用した方がかなりお得になるケースは多いのです。
弁護士もそれを分かっています。
弁護士費用を含めても、他の解決方法より損しない場合に提案してきます。
個人再生を利用するメリットとは？
個人再生を利用するメリットは、借金を大幅に減額できることです。
借金の総額：最低弁済額
| 100万円未満 | 全額 |
|---|---|
| 100万円以上500万円未満 | 100万円 |
| 500万円以上1,500万円未満 | 基準債権額の5分の1（20%） |
| 1,500円以上3,000万円以下 | 300万円 |
| 3,000万円以上5,000万円以下 | 基準債権額の10分の1（10%） |
これを見ただけでも、かなりの額が減額されることが分かると思います。
例えば５００万の借金があった場合には、４００万も減額されて１００万円の返済で済むのです。
これなら、弁護士費用が仮に約５０万円程度かかったとしても、減額される額が４００万もあるのですから、個人再生を利用したほうがいいですね。
実際に、いくら減額されるかは個々の状況で金額も変わってきます。
弁護士に相談し、個人再生を提案された際には、具体的にいくら減るかを聞いてみてください。
また、個人再生については小規模個人再生と給与所得者等再生という種類もあります。
利用できるかどうかについては、いくつか条件もあるので、アドバイスしてもらいましょう。
借金や住宅ローンの相談に関しては、無料で受けている弁護士が多くいます。無料相談を利用して弁護士に直接聞いてみてください。
なお、弁護士費用については、分割払いに応じてくれます。
５万円くらいの分割払いというのが一般的です。
分割回数などの相談にも乗ってくれるので、費用の事はそれほど気にせずに相談してみてください。
参考ページ:個人再生について詳しくはこちら
任意整理という選択もある
借金が少なく、個人再生を使えない場合には任意整理を考えましょう。
弁護士に相談したとしても、借金額が100万円を超えない場合には任意整理を提案されるはずです。
弁護士費用は、１社2万程度が相場となり、分割や後払いに応じてくれる弁護士も多くなっています。
ただ、任意整理は個人再生のように大幅な減額は期待できません。
任意整理する意味があるのか？という疑問を持つかと思いますが、現状よりも返済が楽になります。
その理由は、弁護士に借金の任意整理を依頼すれば、「返済中の利息がつかない」というメリットがあるからです。
たかが利息と思っている方、利息はばかになりません。
利息が無くなるだけで、かなり返済がラクになるのです。
また、弁護士が債権者に提案する返済計画は、無理なく返せるように計画します。
期間は3年から5年くらいで、債権者もそれを受け入れるのが通常です。
住宅ローンについても、返済計画を見直す必要がある場合には、弁護士が銀行と交渉してくれます。
弁護士費用を払ったとしても、弁護士に依頼したほうが楽に返済できますので、相談してみてください。
参考ページ：任意整理について詳しくはこちら
滞納額が大きくて支払いが困難・ローンの支払いができない場合〜家を手放して自己破産を検討してください
個人再生や任意整理でも返済ができないケースもあります。
滞納額が大きする場合が一つです。
また、収入が減ったり、養育費が増えたり、事情があって無職になったりなど、様々な事情で住宅ローンが払えない状態になっている場合。
それも一時的ではなく、この先ずっと・・・。
ローンを支払えるほどの収入を戻せそうにない。
ローンを払い続ければ家計が破たんする。
再就職できない。
再就職しても収入を上げられない。
親や親せきにも立て替えを頼めない。
こうなると、返済を続けることは無理です。
返済計画を見直してもらっても厳しいでしょう。
このような場合には、持ち家の維持どころではない！と判断してください。
考えるべきことは生活の再建です。
間違っても「家を残そう」なんて意地になってはいけません。
家を手放し、自己破産した方が普通の生活も戻れる可能性が高いです。
ただ、この判断はプロである弁護士に聞いてからしてください。
弁護士はいくつものケースを見てきています。
自己破産を提案された場合には、それがあなたにとってベストな解決方法です。
むやみに家を残したいとか自己破産をしたくないという考えは、失敗をくり返すことになる可能性が高いのでやめてください。
因みに、「自己破産することや家を手放すことはデメリットしかない」と思っているのであれば、それは大間違いです。
ケースによっては、自己破産した方がメリットが多い場合もあります。
正しい知識と経験をもつ弁護士の話をよく聞いてみましょう。
参考ページ：自己破産について詳しくはこちら
裁判所から競売通知が届いている人
「競売開始決定通知」が手元に届いている場合です。
そのままだと競売手続きが進められ、入札となり新しい所有者に立ち退きを命じられることになります。
ただ、競売開始決定通知が届いたからといって「すぐに競売されて家を空け渡さないといけない」というわけではありません。
実際には、競売が開始されるのはその通知が届いてから3～4ヶ月後になります。
この段階になると、家を手放す以外の方法はありません。
しかし、競売ではなく任意売却に持ち込める可能性があります。
一般的には競売よりも任意売却の方が高く売れるのです。
任売にして高く売ることで、「売却後に残る住宅ローンの債務を減らす」ことができます。
これは、オーバーローンになっている物件の場合に有効です。
オーバーローンの場合、売却しても住宅ローンの債務が残ります。
この残ったローン債務は、支払う義務があるのです。
そこで、住宅ローン債務を減らすために、少しでも高く売れる任意売却を利用すべきだと思います。
以下の例を見てください。
（例）住宅ローン残高が2000万あった場合
任売で1800万で売れた場合：残るローンは200万になる
競売だと残るローンが500万円も多くなります。
因みに、なんで競売だと低い金額になるのかというと、一番の理由は裁判所はさっさと売って手続きを進めたいため、市場価格よりも安く売りに出すからです。
市場価格の7割程度でたたいて売っちゃうのが一般的。
これは裁判所にとっては都合がいいのですが、債務者にとっては残るローンが多くなってしまいます。
ただ、実際には既に競売開始になっているため、申立をした債権者（保証会社など）が納得してくれないと、競売はそのまま進められてしまいます。
これに関しては、どう交渉ができるかがポイントです。
これらのような、債権者が納得してくれる材料が必要にはります。
なお、自己破産を考えている場合には、わざわざ任売にする必要はありません。
競売のままで売却してOKです。
なぜなら、自己破産すれば売却後に残るローン債務の支払い義務がなくなるからです！
自己破産したくない場合には、時間が許す限り任意売却の方向に持っていけるように頑張りましょう。
なんにしても、競売開始の通知が届いたら、スルーしてはいけません。
やるべきことはたくさんあるのです。
- ①任意売却へ移行できるかどうか、諦めずに任意売却できる可能性を探って行動する
- ②自己破産したほうが良いかどうか、専門家の意見を聞いてみるべき
この2つについてはギリギリまで考えてみてください。
年金暮らし・無職・生活保護の方で滞納している場合
これ以上無理をして住宅ローンを払うことを考えると、借金まで背負うことになります。
自己破産を考えてください。
因みに、自己破産しても年金や生活保護は止まらないから大丈夫です。
また、自己破産して免責決定が確定すれば、残ったローン債務は免除されます。
ローン債務を支払う必要がなくなるのです。
お金に苦労しない生活になることを考えて行動してください。
一時的な収入減・支出の増加によりローンがきつい人
ボーナスカットや収入減、一時的な休職など・・・。
これまでよりも収入がマイナスになると、当然、住宅ローンの返済は苦しくなります。
中には、収入は変わらないけれど、教育費がかかる時期になりローン返済が苦しい、というパターンもあると思います。
ここでポイントになるのは、厳しい家計の状態が「一時的なもの」かどうか！
なお、収入減や養育費などの出費が長期に続くような場合は別です。
家計が厳しくなる期間が長くなるほど、いずれしわ寄せが来る可能性は高く、今を乗り切れても数年後には破綻します。
ここで対象になる方は、一時的な収入減や支出によってローン返済が厳しくなっている場合です。
その場合の解決策を紹介します。
②返済期間を延長する方法（月々の返済額を減らす）
③定期預金や他の財産（生命保険など）があれば、解約して繰り上げ返済をするという方法（月々の返済額を減らす）
ただ、いずれにしても借入先の金融機関が承諾してくれる必要があります。
まずは債権者に相談してください。
できれば、滞納前にです。
もう滞納している人も、とにかく早いうちに相談して対策をとってください。
また、①や②の対策をとる場合には、「返済期間が長くなる」ということをよく考える必要があります。
特に、30年や35年ローンを組んでいる人で、期間を延ばす場合。
定年後（一般的には６０歳）にも支払うことになるでしょう。
今はそう思っているかもしれませんが、だいぶ先の事です。
自分も会社もどうなるかは分かりません。
安易な考えによって返済期間を延ばすことは危険です。
専門家の意見を聞いて、よく考えてから判断したほうがいいでしょう。
任意売却する場合には任売業者を利用しよう
任売することを決断した場合、どこで売ればスムーズに売れるかを考えましょう。
「その辺の不動産屋さんじゃダメなの？」
「ダメです！」
「なんで？」
住宅ローンの滞納で自宅を売る場合、債権者の承諾を得る必要があります。
普通の不動産屋さんではそのノウハウを持っていません。
また、滞納している（抵当権がついている）物件を売ることは難しく、その辺の不動産屋さんだと１年２年とかかってしまいます。
債権者は、より早く売却をしてほしいと望んでいます。
1年、２年と長い期間がかかる売り方では任意売却を承諾してくれません。
任売業者は、住宅ローンが残っている（抵当権がついている）物件を売るプロです。
債権者はいつまでも待ってくれません。
売却後に残るローンがある場合には経験ある任売業者にお願いした方が間違いありません。
参考ページ:借金相談に強い専門家はこちら
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