家賃を滞納されている!回収する方法とは?

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家賃を滞納されている入居者に家賃を滞納されたり未納され、困っている大家さんは少なくないと思います。

また、数か月分滞納されたとしても、強制的に追い出すこともできません。

退去させるには、大家さんは法的な手続きを踏まなくてはいけません。

家賃を滞納されたあげく、法的手続まで・・・

未払い賃料の問題は、慎重に考えて対処しないと、大家さん側の損失が大きくなると言えます。


「家賃を6ヶ月も滞納しているのに退去しようとしない」

「再三、支払いの請求や督促をしても支払ってこない」

「生活保護で収入もなく払えないと言われた」

「退去したものの滞納分の回収ができてない」


では、このような場合にはどう対処するのが最善となるのか?

そこで、家賃の回収と立ち退きについて、大きな損失をすることのない対処方法を説明していきます。

家賃滞納問題では、滞納分が多くなればそれだけ回収も困難になります。

早めの対応がポイントですので、ぜひ参考にしてください。

未払い賃料だけが問題ではない!賃料回収と立ち退きについて

借主の家賃滞納に伴う問題は、①滞納家賃の回収だけではなく、②家賃滞納者の立ち退きについても考えなくてはいけません。

そして、この2つの問題は、それぞれ切り離して対処するべきです。

 滞納家賃の請求に応じない入居者への対処

まず、①についてですが、早めの対処が肝心となります。

一度でも家賃と滞納したり、分割でしか支払えない入居者がいる場合、「間違いなく滞納分を積み重ねていく」と考えたほうがいいでしょう。

このような相手に対しては、情深く、親身に対応していてはいけません。


「来月にはお給料がちゃんと入るので必ず払います」

「病気になり出費が多く、少し待ってほしい」

「友人にお金を貸していて、返してもらえたら払えます」


もっともらしい理由をつけてくるので、「もう少しまってあげよう」などと情をかけてしまうことでしょう。

しかし、多くの相談や事例を見てきましたが、誠意ある入居者であれば、全額は無理でも払える分だけでも払います!

嘘の言い訳に左右された結果、半年も滞納されたあげく回収することもできず、立ち退かせるために費用を負担してしまった大家さんは少なくありません。

なお、仲介してくれた不動産業者がいる場合ですが、不動産業者をあてにしても無駄です。

不動産業者の仕事は仲介であって、家賃の回収(保証)は仕事でないため、何もしてくれません。

請求や督促に応じない入居者に対しては、大家さん自身が行動を起こすしかないのです。

入居者によっても異なりますが、口頭で請求したところで、何かと理由をつけてきたり、言い訳をされてしまいます。

支払う意思がみえない滞納者に対しては、必ず書面で請求をしてください。

また、連帯保証人がいる場合には、連帯保証人にも請求するべきです。

期間的猶予を与えたり、書面で請求しても応じず、更に滞納が続く場合には、内容証明郵便で督促しましょう。

後々、裁判で立ち退きや滞納家賃回収の請求をする際に、証拠として提出できます。

滞納家賃が3ヶ月分以上の場合には、請求に加えて、賃貸契約を解除することも記載しておくといいでしょう。

判例上、大家さんから賃貸借契約を解除する場合には、「借主が信頼関係を破壊した場合」とされています。

賃貸借契約の継続が著しく困難になった場合にのみ解除できることになっています。

なお、通常、1ヶ月の家賃滞納が信頼関係の破壊になるとは言えません。

賃貸借契約の解除が認められる滞納分というのは、明確な基準はありません。

しかし、3カ月以上の滞納となれば、それを理由に契約解除することが認められるケースもあります。

あくまでも一つの目安ですが、滞納が3カ月分以上となった場合には、解除する旨の通知を出しておくといいでしょう。

なお、家賃を支払わない事を理由に契約解除をすることや、更新手続きをしないことを伝えても、実際には意味はありません。

なぜなら、強制的に追い出したり支払わせるためには、法的な手続きが必要だからです。

そのため、入居者は、裁判所による判決がでないうちは、家賃を支払わなくても住み続けることが実際にはできてしまうのです。

更新手続きに関しても、お大家さんと借主との間で更新手続きがされなかった場合でも、法定更新という形で自動更新されてしまいます。

法定更新は自動でされるため、大家さんの意思は関係ありません。

これは、借地借家法で規定されています。

つまり、内容証明で通知しても応じない場合には、裁判手続きを検討しなくてはいけません。

 家賃滞納者に立ち退いてもらうには?

大家としては、家賃を支払わない借主に、いつまでも住み続けられては困りますね。

損失を減らすためにも、家賃滞納者についてはすぐに立ち退いてもらいたいと思います。

しかし、賃貸借契約で家賃滞納を理由に退去することや、契約を解除することなどが規定されていたとしても、強制的に退去を求めることはできません。

勝手に家の中のものを撤去したり、玄関の鍵を交換するなどは、決してやってはいけません。

入居者の意思に反して退去させるには、裁判所の判決にそって明け渡しをしてもらう必要があります。

つまり、自発的に退去しない場合には、裁判だけでなく、強制執行による明け渡しを検討しなくてはいけないことになります。

裁判外による対処方法

とはいえ、裁判に加えて強制執行までやるとなると、時間も費用もかかります。

そこで、まずは裁判外での解決が図れるかどうかを検討しましょう。

1つの方法としては、内容証明郵便による通知です。

「家賃の支払いに応じない場合には、裁判手続をとる」というような内容を通知してください。

内容証明郵便による通知に強制力はありませんが、「このままにはしておかない」という、大家さんの姿勢を知らせることに意味があります。

なお、この通知は自分でするのではなく、専門家にお願いして送付してもらったほうが有効的です。

弁護士や司法書士などの名前が入っていることで、ある程度のプレッシャーを与えることができます。

より強く、大家さんの姿勢を知らせることができます。

専門家から通知を出すことで、すぐに滞納家賃を支払ってきたり、退去に応じるケースもありますので、法的手段を取る前にやってみるべきでしょう。

また、専門家による交渉も、1つの解決方法として、法的手段をとる前にやってみるべきです。

ただし、その交渉については、「分割に応じる」とか、「滞納家賃を減額」するなどの譲歩が必要です。

支払いが厳しい滞納者に対して、厳しい姿勢で交渉しても応じてもらえません。

裁判外での解決を図るためには、多少の損を覚悟して、譲歩することも考えないと難しいといえます。

なお、裁判外で和解ができた場合には、和解書または示談書を作成して、公正証書にしておくといいでしょう。

公正証書にしておけば、万一、和解した通りに支払いをしなかった場合に、裁判手続をとることなく強制執行ができます。

裁判外での請求や交渉に応じない場合!法的な手続きでの対処について

既に説明した方法によっても支払いや立ち退きをしてくれない場合には、法的な手続きをするしかありません。

  • 支払督促(賃料請求のみ)
  • 少額訴訟
  • 通常訴訟

このいずれかの手続を検討して、賃料の回収と明け渡しを請求をすることになります。

ただし、「判決が出れば解決」とはいかないケースもあります。

判決が出てもなお、応じない人もいるからです。

その場合、強制的に借主の給与や預金口座等から賃料を回収、または強制的に立ち退いてもらうためには、強制執行手続きをとる必要があります。

流れとしては、少額訴訟または通常訴訟で未払い賃料と建物の明け渡しの請求して、裁判所の判決をもらいます。

その後、支払いや明け渡しをしない場合に、強制執行を申し立てることになります。

申立後、裁判所の許可が出れば、強制執行ができることになります。

専門家の無料相談を活用しよう

滞納家賃の回収について説明してきましたが、自分での解決が難しい場合には、専門家の意見を聞いておいたほうがいいでしょう。

というのも、費用をかけて裁判や強制執行をしたところで、お金がない相手からは回収できないからです。

例えば、生活保護を受けている方に家賃を滞納された場合、そもそも裁判をしても思うような判決をもらえるかどうかは疑問です。

仮に判決が出たとしても、生活保護を受けている方には差し押さえできる財産なんてありませんし、給与があったとしても差し押さえすることはできません。

つまり、生活保護者に家賃を滞納された場合には、裁判以外の方法で対処をするしかないのです。

このように、「どんな場合にも法的手続きをすれば回収ができる」というわけではありません。

滞納した相手に給料や財産がない場合には、賃料請求のための法的手続きをとっても意味はないのです。

ケースによっては、賃料の回収は諦めて、退去だけを求めたほうが良い場合もあります。

特に、強制執行手続きをやるとなるとそれなりの費用がかかりますから、良く考えないで手続き進めてしまうと、結果的に大家さんが損をしてしまうケースは多くあります。

費用とその効果を考えて、どういった方法で解決すれば少ない損で済むのか!というのはとても重要です。

既に説明したとおり、滞納家賃分を減額したり、分割に応じるなどして、借主が自発的に退去するようにする方法で解決した方が良いケースも多くあります。


どんな場合に法的手続きを検討したらいいのか?

裁判外での交渉や解決が可能かどうか?

どの段階で立ち退きや契約の解除を求めたらいいか?


回収の可能性を上げるためにも、具体的な対処については、経験の多くある専門家のアドバイスを受けておいたほうが無難です。

請求をしても支払いに応じない場合には、無料相談等を活用してみるといいでしょう。

まとめ

滞納家賃の回収では、滞納分が少ないうちの方が、裁判外で解決できる可能性は高くなります。

そのため、早めに対処することが重要です。

一方、滞納分が多くなると、裁判手続きで解決しようとしても、未払い家賃の回収までできず、明け渡しだけで終わる可能性が高くなります。

それでは、せっかく費用をかけても意味がありませんね。

大家さんがなるべく費用を負担することのない方法で解決するためには、借主が自発的に支払いや退去に応じるようにすることです。

請求の仕方や交渉の仕方によっても相手の対応は変わってきますので、一度、専門家のアドバイスを受けておいた方がいいでしょう。

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