敷金が戻ってこない!退去時のトラブルの解決方法

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敷金がもどってくるか心配する人賃貸トラブルの中でも一番多いのが敷金に関する問題です。

行政や国民生活センターなど、各機関も敷金に関するトラブルを重視して、トラブル防止のための情報などを提供しています。

しかし、それでもなお、トラブルは減少していません。

原因としては、貸主・借主ともに、それぞれが負担すべき物や範囲についての基本的な知識が曖昧であったり、不足していることです。

また、曖昧な知識のまま契約内容を決め、契約を結び、更には入居時に双方がしっかりと部屋の状況をチェックしていないこともトラブルになる原因です。

このような事から、

A さん
敷金が返ってこない
B さん
退去してから莫大な壁紙の張替料や部屋の清掃料を請求された
c さん
入居の時点から歩くと凹む箇所があったたのに、その部分の修理費用まで請求された
D さん
退去してから1か月も経つのに、敷金についての連絡が一切ない
E さん
修繕について一切詳しい説明もなく、原状回復費用として30万もの請求がきた

などと、トラブルになるケースは多くなっています。

そこで、退去の際に、借主はどこまでを負担しなくてはいけないのか?について説明していきます。

敷金とはどのような性質があるのか?

重要

敷金のトラブルについて対処法を説明する前に、敷金とは「どんなお金なのか」を正しく知っておくべきです。

敷金とは、入居時から退去するまでの期間、入居者が大家さん(不動産の持ち主)に預けておくお金となります。

大家さんが敷金を預かる理由としては、家賃を支払ってもらえなかったり、入居時に何か破損されたり汚されたりした場合の、修繕や清掃にかかる費用を大家さんが確保するためです

つまり、家賃滞納や修繕・清掃にかかる費用が発生した場合には、敷金からその額を差し引くことができます。

そして退去後、残った敷金があれば、入居していた人に返金されることになります。

太郎隊員
ここで注意!!

預ける相手は大家さんであって、「仲介している不動産屋ではない」という点(不動産屋が大家という場合は除きます)。

また、地方によっては敷金ではなく「保証金」と言われる場合もあります。

この場合、言い方は違いますが、敷金=保証金として同様の性質を持ちます。

また、入居の際に支払う費用としては、他にも「礼金」や「仲介手数料」などを支払うこともありますが、これは別物です。

これは、物件を貸してくれた(仲介してくれた)、「お礼」として、大家さんや不動産業者に対して支払うお金です。

最近では、「礼金・仲介手数料ゼロ円」という物件も多くなっていますが、既に支払っている場合には、このお金は戻ってきません。

修繕や清掃にかかる費用はすべて借主負担で敷金から差し引かれるの?

貸主は、敷金から修繕や清掃にかかった費用を差し引いて良いとされるものの、一定のルールはあります。

そのすべての費用を、「入居者の負担として、敷金から差し引く、または不足すれば請求して良い」としてしまうと、あまりにも借主の負担が大きくなるからです。

例えば、

どんなに綺麗に建物を使用していたとしても、使用している以上、必ず損耗しますね。これを①通常使用による『消耗』といいます。

また、そもそも建物は使用していなくても、年月が経てば必ず劣化しますね。これを、②『経年劣化』といいます。

この①と②についての修復費用は、借主の負担ではなく、貸主の負担となるのが原則です。

というのも、①使用すれば消耗することと、②年月が経てば劣化することは、建物を所有する者であれば、誰もが予測できることです。

そのため、家賃を決める際には、①と②を考慮したうえで賃料を決めるのが通常なんです。

一方、①や②以外の損傷については、貸主は予測できませんから、借主の負担となります。

例えば、不注意により壊した、わざと傷つけたなど・・・。

このような修繕にかかる費用は、借主の負担となり敷金から差し引かれます。

実際には、退去の際に、大家さんまたは不動産屋が部屋の状況を確認しに来ます。

そこで、①と②を考慮したうえで建物の状況を確認して、どの部分をどちらが負担するのかを決めることになります。

基本的なルールがあってもトラブルに!

10合成経年劣化、通常使用による消耗、この正しい知識が全ての貸主、借主にあれば、恐らく敷金トラブルは今よりは減っているはずです。

しかし、この知識を知っていてもトラブルとなるケースはあります。

実際に、どの程度が経年変化や自然消耗となるのかを、具体的に当てはめられないからです。

更に、賃貸借契約書には、特約によって敷金について定められていることがあります。

この敷金特約を巡っても、よくトラブルになっています。

敷金特約として多い例

借主は原状回復(通常損耗にかかる費用も含む)して、建物を明け渡す

借主はリフォーム費用を全て負担する

などの内容です。

相談者
特約にそういう記載があった場合、そこまでの費用を借主が負担しなくてはいけないのでしょうか?

回答
契約上、例に出したような特約を入れること自体は問題ありません。

しかし、借主がその特約の意味を理解していない場合には、有効とは言えません。

そもそも、特約ではなく、契約の中で「リフォーム費用を負担すること」になっていた場合ても、「合理性」がなければ無効となる可能性が強いと言えます。

なぜなら、経年変化や自然損耗にかかる費用は、家賃に含まれているからです。

それなのにリフォーム費用をすべて借主に負担させることは、2重取りとなります。

2重取りが認められるためには、何かよほどの事やそれなりの理由がなければなりません。

例えば、

  • ペット不可の物件なのにペットを飼っていた
  • 禁煙という条件で貸していたのに喫煙していた
  • 作業部屋として使われ傷をつけられたなど・・・

このような事情があれば別ですが、理由がないのにリフォーム費用を全て借主に負担させる、ということは通用しないのです。

不動産屋や大家さんの中には、どんな契約内容であろうと、「何も知らない入居者には、とにかく印鑑さえ押させれば有利になる」として、ハンコを押すように求めてきます。

それに、最近の契約書は、原状回復についてたくさんのハンコを押させるような仕組みにもなっています。

不動産屋や大家さんはプロですから、ハンコを押させるのは簡単です。

でも、「ハンコさえ押してあれば何でも通る」というわけではありません。

このような、不動産屋や大家さんの暴利を防ぐためにも、正しい知識を持つことは大切です。

揉めてしまった場合の対処方法

敷金返還について、分からないことや疑問を感じたら、まずは貸主に聞いてみましょう。

また、国土交通省が出している、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認してください。

そのうえで、貸主の対応がおかしいと感じたら、自分の主張をまとめて借主に対して交渉しましょう。

太郎隊員
当事者同士で話した内容は、必ずメモや書面にして残しておくべきです。

説明を求めても応じてくれない、正しい請求をしても応じてくれないなどの場合には、書面にして内容証明郵便で送ってください。

それでも解決ができない場合には、簡易裁判所でおこなう少額訴訟という手続きがあります。

訴訟について

この訴訟は、個人でも手続きが簡単にできます。

裁判も1回の期日(1日)で終わり、判決が出るのが原則ですから、費用も時間もかけずに解決することが可能になります。

ただし、少額訴訟をする前に、一度、専門家の意見を聞いてみたほうが無難です。

自分の言い分が法的に正しいものか?

これまでの判例などからみて認められるものか?

法的手段を使う前に、確認しておくといいでしょう。

自分で判断や交渉ができない場合

敷金返還や原状回復費用については、素人では判断が難しいこともあります。

ガイドラインを参考にしても自分では判断できない場合、弁護士の無料相談を活用するといいでしょう。

また、交渉だけを依頼することもできます。

専門家が間に入ることで、すんなり解決するケースも多くあります。

下手に自分で交渉までを行うと、余計にこじれてしまう場合もあり、そうなると、法的手段での解決しか選択できなくなる可能性もあります。

あまり費用と時間をかけずに解決することを考えて行動しましょう。

まとめ

Point1

こうしてみると、「不注意や故意により、傷つけた・壊した・汚した場合」以外の費用については、「入居者が負担する必要はない」ということになります。

負担しないということは、敷金や保証金は基本的には全額返ってきて当たり前のものであるということがわかると思います。

大家さんの対応や請求に疑問を感じたら、泣き寝入りする前に、できることはやってみるべきです。

自分では判断できない、交渉できない場合には、専門家のアドバイスをうけてみましょう。

ここで説明した正しい知識により対処できれば、きちんと敷金を返してもらうことができます。

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