任意売却とは住宅ローンを払えない場合の解決方法

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家、お金に潰される人住宅ローンの支払いができなくなった・・・。

そんな時、家を売却することも選択肢の一つですね。

しかし、住宅ローンが残っている物件は、単純な売却とは事情が異なります。
それは、住宅購入資金を貸してくれた先の抵当権を外せないまま売りに出さないといけないからです。

こう事情がある物件を売却する場合に、「任意売却」という方法をとることになります。

支払いが不可能になった方にとっては、支払い義務のあるローン債務を減らすことができるため、有効となる解決方法として利用されています。

そこで、


どういった場合にできるのか?

実際にはどういった方にとって有効になるのか?


など、さらに詳しく説明していきます。

自分の解決方法を決めるための判断材料にしてください。

任意売却とは?

今回、初めて任意売却というご自宅の売却方法を知った方もいるかと思いますので、より詳しく説明していきます。

現在、住宅ローンを滞納している状態かと思いますが、その状態で売却をするとなると、一般的な売却とはちょっと異なってきます。

なぜ通常の売却ではダメなのか?

それは
①抵当権が設定されている
②オーバーローンの状態になっている
からです。

ご自宅を購入される際、借り入れをした時の事を思い出してみてください。

または、不動産登記簿謄本を見ていただければ分かりますが、借り入れの際に、債権者となった金融機関は返済がされない状況に備えて抵当権を設定しています。

こうしておけば、返済がされずに直接の回収ができなくても、家を差し押さえて売ることで、貸したお金を回収することができるからです。

抵当権とは、そういう措置をとることができる権利なのです。

そのため、この抵当権はローンの支払いが終われば解除されるものとなっているのです。

住宅ローンが残っている段階では、抵当権が設定されています。

また、オーバーローンとは、売却価格<債務額の状態です。

抵当権がついてオーバーローンだとどうなる?

この抵当権が設定されていてオーバーローンの状態は、私たちが不動産屋さんなどで見かけるものとは異なります。

このような物件はふつうの不動産屋で扱えるものではありません。

この状態では、所有者自身が勝手に売ることができません。

債権者(抵当権を設定している会社)の承諾が必要となるためです。

なお、間違えてほしくないのは、「住宅ローン債務が残っている=売却できない」ということではありません。

売却自体は出来ますが、「自由にはできない」ということです。

そのため、通常の売却方法ではなく、任意売却という方法を使って売却することになるのです。

住宅ローン以外にも借金がある!債務の支払いが不可能な方

住宅ローンの滞納に加えてカードローンやキャッシングの支払い・・・

この状態になると、よほどの収入がないと解決できない状態だと言えます。

「住宅ローン債務+借金による債務」

多額の債務を減らすためには、もはや家を売るしかありません。

持ち家を手放すことにはなりますが、多額の債務を減らせる方法はそれだけです。

すぐに専門業者に相談に行ってみて、

「自宅の相場がどれくらいか?」

「自宅がどの程度で売れそうか?」
を確認してみましょう。

価格がある程度分かれば、債務額がどれくらい減るかも分かりますから。

ただ、住宅ローンはどうにか売却することで解決できたとしても、借金まで解決できるか?というと・・・。

現実的には難しいところです。

その場合、借金については債務整理などでの解決が望ましいと思います。

サポート体制が整っている専門業者を選んでください。

そうすれば、その他の借金についても一緒に解決できるはずです。

業者の選び方を参考に、借金問題も一緒に解決できそうな業者を選びましょう。

関連ページ:借金問題に強い弁護士の一覧はこちら

競売開始決定通知が届いた!残された道は?

一般的に、6カ月以上の滞納が続くと債権者は競売の手続きへと入ります。

地方裁判所からの特別送達で「担保不動産競売開始決定」が届いている時は『あなたの家は差し押さえられた状態』にあるということを示しています。

試しに、不動産登記簿謄本をとってみるとわかりますが、差し押さえられたことが記録されているはずです。

「この先どうなるのだろう・・・」

「もう家は持っていかれてしまうし終わりだ」なんて不安でいっぱいだと思います。

しかし、この段階でも逃げ道はあります。

それが任意売却への切り替えです。

ただ、既に競売に向けた手続きは進められている状況ですから、時間的な制限があります!

加えて、差し押さえした債権者を納得させるような材料を用意しなくてはいけません。

いくつかの条件をクリアする必要はありますが、その後の生活のためにも最後まで任意売却に切り替えられる可能性を探るべきです。

そこで!

まずはこの競売手続きが今後どのように進められていくのかを説明しますので、把握してから行動に移しましょう。

競売開始決定通知後の手続きと流れ

住宅ローンを6カ月以上滞納すると・・・

  • 1、地方裁判所から「担保不動産競売開始決定」が届きます
  • 2、その1~3カ月以内には、現況調査が行われます。
  •  自宅に執行人と評価人という人が来て、自宅の調査が行われます。具体的には、家の中に上がり込み、写真などもとっていきます。

  • 3、1の段階から4カ月~半年後頃になると、期間入札を実施する旨の通知書が届きます。
  •   この通知書には、入札期日と開札期日が記載されています。

  • 4、3の段階から約2か月後、入札期間となるのが一般的で、入札期間は1週間くらいとなります。
  • 5、4の後に開札期日となります。

これが大まかな流れとなりますが、任売に切り替え(競売を取り下げ)ることができるのは、理論的には⑤の開札期日の前日までです。

ただし、それまでに債権者の承諾を得て売却できないといけません・・・。

よって、実際には④の期間入札の期日を知らせる通知書が届く頃には、切り替えるために行動を起こさないと厳しくなります。

競売開始決定通知が届いたあなた!

早いに越したことはないのですぐに行動しましょう。

競売よりも任売がいいの?

なぜここまでして切り替える必要があるのか?

そんな疑問を持たれる方もいるかもしれませんね。

競売でもいいのではないか?と思われている方、以下の数字で見てください。

Aという家は、

① 任意売却では2000万円で売れる
② 競売では1600万円で売れる

売る方としてはどちらを選びますか?

当然、①の売却価格が高い方で売りたいですよね。

単純にこれが競売と任売の違いであり、こういう結果(価格)になるのが一般的なのです。

その理由は、競売だと裁判所が販売し、競売物件だけを扱う競売市場で売ることになるからです。

これは、一般市場とは異なる市場となり、一般の人が買う事も出来る市場ではありますが、知らない人の方が多いかと思います。

そういった限られた人しか見ないような市場ですから、一般市場と同等の価格では売れません。

ただ、住宅ローンを滞納している場合、殆どがオーバーローンとなっており売却後にも債務が残る状態です・・・。

売却後、残った債務は少しずつ返済しなくてはいけませんから、少しでも高く売って債務を減らしたいですよね?

生活費を月々節約するよりも、ここで任意売却で売ることが出来れば、数百万の残額を減らすことができる可能性があるのです。

そのためにも!

競売されるのを黙って見ていてはダメなのです。

やれるべきことをやりましょう!

任意売却後に残る債務もある!

住宅ローン債務は、残る可能性も十分にあります。

売却によってある程度は減りますが、それでも多い場合で数百万と残るケースも少なからずあります。

こんなことを言うとちょっと不安に感じるかもしれませんが、大丈夫です。

この残った債務を「一気に返せ!」という債権者はいませんので!

仮にローン債務が残ったとしても、月々の返済額は「必ず支払えるような額」、月1万や2万程度となるのが一般的です。

任意売却をする場合は業者を選ぶべき!

自分で任意売却をすれば、手数料を払わずに済むのでは?と思う人も中にはいるようですが、必ず専門業者を利用するべきです。

なぜなら、この売却方法は、一般市場の価格よりも1割ほどは安く売ることになります。

貸付先にしてみれば、売却後の債権の回収さえも保証されていないのに市場価格よりも安くして売ることは、リスク(損する)を受け入れることになります。

それなのに、リスクを受け入れてくれ!って債務者の立場で頼みにいけますか?

仮に行ったところで、了承してくれません…。

第三者となる業者に、「債務者自身も頑張っていますから…」などと口添えしてもらって初めて債権者も仕方なく応じるのが普通です。

また、確かに手数料を払う事にはなりますが、手持ちから支払うわけではありません。

業者への手数料は、売却代金の中から支払うのが一般的です。

予めまとまった費用を用意する必要はないのです!
無理して一人で解決しようなどと考える必要はないのですよ。

任意売却をお願いするなら専門の業者です!

くれぐれも、普通の不動産業者にお願いしてはいけません。

先ほども少し説明しましたが、住宅ローンの支払いが終えていない状態(抵当権がついている)及びオーバーローンの状態で売却するには、抵当権を設定している債権者との交渉や調整が必要になります。

債務者の債務状況や家計の状況、立場を理解したうえで債務者の立場になって口添えしてくれたり、債権者が納得するような売買事例を示したり、経験に基づく交渉力が必要なのです。

それがないと、価格を下げて売ることに一向に納得してくれませんし、「売却価格を下げるなら競売にするよ」という回答となってしまい、交渉にもなりません。

また、確実に売るためには、任意売却物件を購入したい人が集うネットワークに精通していることが必要です

いくらで出せば早く確実に売れるかといった価格判断も熟知している必要もあります。

一般の不動産業者では、経験もありませんし、交渉力も何も持っていません。

結果、債権者の言いなりになってしまい、いつまでも売れない状態となります。

競売手続きに入っているケースでは、時間の制限もありますし、必ず専門の業者にお願いするべきです。

更に、業者といっても様々です。

売れるノウハウを持っている業者を選ぶべきなんです。

専門業者の中でも確実に売ることができる業者を選ぶ!

債務者にとっては、生活再建が最重要になりますよね?

生活再建をするには売却後の残債務の支払い交渉、場合によっては債務整理などの手続きまでする必要があります。

そのため、弁護士や司法書士等のネットワークを駆使して、最後まで対応してくれる業者を選ぶべきです。

極端に言うと、賃貸や新築物件を扱うことなく任売だけを専門にして、その物件の購入を考えている者などを対象にしたセミナーなんかを開いている(購入希望者をもっている)ような、専門の業者です。

中には、上記で説明したような交渉力やネットワーク、ノウハウやサポートがないにも関わらず、専門業者として宣伝をしているところも多くあります。

そのような業者に騙されないでくださいね。

そのためにも、最低でも3か所くらいの業者を当たってみてください。

無料で相談を受けているところが多くあります。

無料相談を利用して、慎重に業者を選びましょう。

関連ページ:借金問題に強い弁護士の一覧はこちら

まとめ

さて、ここまで色々と説明してきましたが、あなたはこの方法で解決できそうですか?

もし、この方法でも解決ができそうにない・・・という方。

そうなると自己破産をされた方がいいかもしれません。

自己破産についても詳しく説明していますので、ご覧になってみてください。

なお、売却することが望ましいとわかっているものの、よほどの事情があって「どうしてもその家に住み続けたい!」と言う方。

リースバックという方法もあります。

リースバックについても説明していますので参考にしていただき、可能性を探ってみるといいでしょう。

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