あなたの住宅ローン問題は大丈夫?深刻度や状況に応じた対処方法

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住宅ローンが払えない住宅ローンを支払えず、既に滞納している状況といっても、

・リストラや解雇ですぐに転職もできず当分めどが立たない
・収入はあるものの以前よりも収入が減ってしまった
・病気になり仕事に就けなくなった

それぞれの事情は人によってちがう。

もちろんそれぞれ解決策も異なるよ。更に、

  • 3カ月分以上滞納している
  • 1~2か月分滞納している
  • 1~2か月分滞納している&他から借りている

というような状況でも解決策は変わってくるんだ。

そして、これは単に一つの例だけど、


・住み続けたい

・売るにしても できるだけ高く売りたい

・引越し代をできるだけ多く欲しい


本人の要望も色々あると思う。

それが叶うかどうか?

それもやはり状況や事情次第で異なるよ。

そこで!

一体どんな状況なら家を残せるのか?諦めた方がいいのか?などの判断ができるように、状況に応じて説明をしていくね。

対応方法・解決策も一緒に紹介していくから参考にしてね。

  • 住宅ローン以外の借金もつくってしまった人
  • 裁判所から競売通知が届いている人
  • どんな手を打ったとしてもこの先のローンが支払えそうにない人
  • 売却後に残ってしまうローンが支払えないという人
  • 一時的な収入減・支出の増加によりローンがきつい人
  • 住宅ローン以外の借金もつくってしまった人

    家を手放したくないという気持ちはわかります

    しかし「家を手放したくない」思いから住宅ローン返済のために他に借り入れしてしまうと大変なことに!

    出来ればその選択はしてほしくなかったけど、もうしてしまったなら仕方ない。

    解決することを考えよう!

    住宅ローン以外の借金を解決することができれば、家に住み続けることができるかもしれませんよ。

    そこで、まずは借金について考えよう!

    解決方法としては、任意整理か個人再生がオススメ。
    これ以外は無理と言ってもいいかもしれない。

    そして、費用はかかるものの、弁護士にお願いしてしまったほうがいいよ。

    住宅ローンに加えて借金となると、一人で解決する負担は大きいし、返済が上手くいかずに借金生活に逆戻りする確率も高いからね。

    同じ繰り返しはもうご免でしょ。

    借金の整理と住宅ローンの返済については、まとめてプロにサポートしてもらったほうが間違いないと言えるよ。

    それに、金融機関も素人相手と弁護士相手だと態度が違うの。

    返済計画のグラフ弁護士から返済計画を出してもらったほうが、無理のない返済計画で受け入れてもらえるんだ。

    また、弁護士に相談すると「個人再生」という解決方法を提案される場合があるけど、費用がかかるからと敬遠しないでほしいの。

    確かに、住宅ローンがある場合の個人再生は費用が高いと感じるかもしれない。

    でもね、個人再生を利用した方がかなりお得になるケースも多く、損しない場合には利用した方がいいよ。

    弁護士もそれを分かって提案するはず。

    でも費用をかけてまで個人再生した方がいいのか、分かりやすく説明するね。

    個人再生を利用するメリットとは?

    まず知ってほしいのが、個人再生を利用した場合の借金の減額についてだよ。

    借金の総額:最低弁済額

    100万円未満 全額
    100万円以上500万円未満 100万円
    500万円以上1,500万円未満 基準債権額の5分の1(20%)
    1,500円以上3,000万円以下 300万円
    3,000万円以上5,000万円以下 基準債権額の10分の1(10%)

    これを見ただけでも、かなりの額が減額されることが分かると思うんだ。

    例えば500万の借金があった場合には、100万となるわけでしょ。

    400万も減額!

    これなら、弁護士費用が仮に約50万程度かかったとしても、減額される額が400万もあるんだから個人再生は利用したほうがいい手続きだと言えるよね。

    まぁ、減額については個々で金額も変わってくるから、具体的にいくら減るかを一度聞いてみたほうがいいね。

    それに、個人再生については小規模個人再生と給与所得者等再生という種類もあるし、利用できるかどうかの条件もあるよ。

    弁護士に相談詳細は無料相談などを利用して弁護士に直接聞いた方がいい。

    なお、弁護士費用については5万くらいの分割払いを対応してくれるところは多いよ。

    分割回数などの相談にも乗ってくれるから、費用の事はそれほど気にせず行ってみてね。

    関連ページ

    借金問題を得意とする弁護士事務所の一覧

    個人再生について詳しくはこちら

    任意整理という選択もある

    借金が少なく減額分よりも弁護士費用が多くなってしまうケースでは、任意整理を考えよう。

    弁護士に相談したとしても、このケースでは任意整理を提案されるはずだよ。

    弁護士費用は1社2万程度が相場で、分割や後払いの相談に乗ってくれるところが多い。

    ただ、任意整理は個人再生のように大幅な減額は期待できない。
    減額できても数万円くらいかな。

    だけど、ガッカリしないで!

    弁護士に借金の任意整理を依頼すれば、「返済中の利息がつかない」というメリットがあるからね。

    意外と利息ってばかにならないでしょ。
    それが無くなるだけでもかなり返済がラクになると思うよ。

    弁護士の返済計画は無理なく返せるように立てているから、3年から5年くらいの期間での計画になると思う。

    関連ページ:任意整理について詳しくはこちら

    自己破産という選択をしたほうが有効な場合もある

    個人再生や任意整理でも返済が無理なケースもあるよ。

    その場合は、自己破産することを考えてほしい。

    当然、家は手放すことになってしまうけど、それがあなたにとって最適な解決方法だと思う。

    ただ、この判断はプロである弁護士に聞いてからしてほしい。
    もし、弁護士が判断したのであれば、あなたにとってベストな解決方法だと言えるよ。

    むやみに家を残したいとか自己破産をしたくないという考えは、失敗をくり返すことになるかもしれないからやめてほしい。

    因みに、「自己破産することや家を手放すことはデメリットしかない」と思っているのであれば大間違い!

    ケースによってはメリットになる部分の方が大きかったりもするから、正しい知識と経験をもつ弁護士の話をよく聞いてから考えてみてね。

    関連ページ:自己破産について詳しくはこちら

    裁判所から競売通知が届いている人

    「競売開始決定通知」が手元に届いた場合。

    そのままだと競売手続きが進められて、入札となり新しい所有者に立ち退きを命じられることになるよ。

    だけど、まだ打つ手はあるし、出来ることはあるから諦めないで。

    競売開始決定通知が届いたからといって「すぐに競売されて家を空け渡さないといけない」というわけじゃない。

    実際には、競売が開始されるのはその通知が届いてから3~4ヶ月後になるかな。

    もちろん、この段階になると家を手放す以外の方法はないけど、任意売却に持ち込める可能性はある!

    一般的には競売よりも任売の方が高く売れるって知っていたかな!?
     
    任売にできれば、「売却後に残る住宅ローンの債務を減らす」ことができるんだ。

    この売却後に残る住宅ローンの債務は、当然だけど支払う義務がある。

    だから、住宅ローンの債務を減らすために、少しでも高く売れる任意売却を利用すべきなんだ!

    ちょっと以下の例を見てほしい。

    (例)
    住宅ローン残高が2000万あった場合

    競売で1300万で売れた場合:残るローンは700万になる

    任売で1800万で売れた場合:残るローンは200万になる

    競売の方が残るローンが500万も多くなるね。

    因みに、なんで競売だと低い金額になるのかというと、一番の理由は裁判所はさっさと売って手続きを進めたいから市場価格よりも安く売りに出すからだよ。

    いつまでも売れなくて手続きが進まないと面倒でしょ。

    市場価格の7割程度でたたいて売っちゃうのが一般的かな。

    これって裁判所にとっては都合がいいんだけど、債務者にとってみれば残るローンが多くなるよね。

    だから、出来れば任意売却で売った方がいいということ!

    ただ、実際には既に競売開始になっているから、申立をした債権者(保証会社など)が納得しないと競売はそのまま進められてしまう問題もあるよ。

    これに関しては、どう交渉ができるかがポイント。


    もう買い手がいて競売よりも高く買ってくれるので・・・

    立地もいいし、状態もいい物件だから競売よりも高く売れるという不動産屋のお墨付きです

    実績のある任売業者に頼んであるので・・・


    というような納得する材料が必要にはなるけどね・・・。

    ちょっとここでワンポイントね!

    自己破産を考えている場合には、わざわざ任売にする必要はないよ。
    競売のままで売却してOK。

    なぜなら、自己破産すれば売却後に残るローン債務の支払い義務がなくなるからね!

    いずれにせよ、

    競売開始の通知が届いたら、スルーしてはいけない。
    やるべきこと、考える事があるのだから!

    • ①任意売却へ移行できるかどうか、諦めずに任意売却できる可能性を探って行動する
    • ②自己破産したほうが良いかどうか、専門家の意見を聞いてみるべき

    この2つについてはギリギリまで考えてみてね。

    どんな手を打ったとしてもこの先のローンが支払えそうにない人

    収入が減ったり、養育費が増えたり、事情があって無職になったりなど、様々な事情で住宅ローンが払えない状態になってしまうことはある。

    それも一時的ではなく、この先ずっと・・・。


    ローンを支払えるほどの収入を戻せそうにない。

    ローンを払い続ければ家計が破たんする。

    再就職できない。

    再就職しても収入を上げられない。

    親や親せきにも立て替えを頼めない。


    こうなると、返済を続けることは無理だね。

    返済計画を見直してもらっても厳しいね。

    もうこうなったら、持ち家の維持どころではない!と判断しよう。

    考えるべきことは生活の再建または維持だしね。

    そこで、持ち家は売却するという決断が必要になるよ。

    間違っても「家を残そう」なんて意地になってはいけないよ。

    そして、売り方には気をつけてほしい。

    競売か任売か?

    一般的に高く売れるのは任意売却だよ。

    立地や条件などによっては競売の方が高く売れることもあるけど、それは特殊なケース。

    だったら、まずは任売する事から考えるべき!

    それと、早く行動しなくてはいけないよ。

    滞納している状態でのんびりしていると、債権者に競売の手続きを進められてしまうからね。

    ただ、任意売却にしても競売にしても、売却後に住宅ローンが残るのが一般的だということを忘れちゃいけない!

    問題なのはこの残ってしまう債務だからね。

    額にもよるけれど、これを払えるかどうかを売却前に必ず考えてほしい!

    そのうえで、残ってしまうローンが払えるという人は、ならなるべく高く売ってローン債務が少しでも残らない任売で売れるように行動しよう。

    じゃあ、売却後に残る債務も払えないという人は・・・。

    売却後に残ってしまうローンが支払えないという人

    収入が極端に減ってしまった

    収入がもうない

    年金暮らし

    生活保護を受給している

    これ以上無理をしたら借金まで背負うことになる

    こういう場合やとにかくもう支払えない、という人がこのケースになると思うんだけど、だとしたら、自己破産を考えよう!

    因みに、自己破産しても年金や生活保護は止まらないから大丈夫だよ。

    また、自己破産して免責決定が出れば残ったローン債務は免除される。

    ローン債務を支払う必要が無くなるって意味だよ!

    なお、自己破産する場合には任売ではなく競売での手続きになるけど、売却価格なんてもう関係ないから大丈夫。

    自己破産できれば払わなくていいんだからね!

    どんな状況でも解決方法はきちんとあるって知ってほしいし、苦労がかからない生活になるほうを選択するべきだよ。

    任意売却するなら任売業者を利用しよう

    次に、任売することを決断した人へのアドバイスだけど、どこで売ればスムーズに売れるかを考えてほしいな。

    「その辺の不動産屋さんじゃダメなの?」
    「ダメだよ!」
    「なんで?」

    それは、住宅ローンの滞納で自宅を売る場合、債権者の承諾を得る必要があるのね。

    債権者は、より早く売却をしてほしいと望んでいるし、1年、2年なんてかかっちゃうようなら任売には承諾してくれない。

    こちらの状況を理解した上で、積極的にあなたの家を売ってくれるのが任売業者!

    任売業者は、住宅ローンが残っている物件を売るプロだし、積極的に売る体制が整っているからね。

    結果的に、その辺の不動産屋さんより早く売ることができるんだ。

    債権者はいつまでも待ってくれないし、売却後に残るローンがある場合には経験ある任売業者にお願いした方がいいよ。

    一時的な収入減・支出の増加によりローンがきつい人

    ボーナスカットや収入減、一時的な休職など・・・。

    これまでよりも収入がマイナスになると、当然、住宅ローンの返済は苦しくなるね。

    中には、収入は変わらないけれど、教育費がかかる時期になりローン返済が苦しい、というパターンもあると思う。

    ここでポイントになるのは、厳しい家計の状態が「一時的なもの」かどうか!

    なお、収入減や養育費などの出費が長期に続くような場合は別だよ。

    家計が厳しくなる期間が長くなるほど、いずれしわ寄せが来る可能性が高いのね。

    今を乗り切れても数年後には破綻・・・。

    こうなる可能性も高くなるから、長期にわたり家計が厳しくなるなら、

  • 『どんな手を打ったとしてもこの先のローンが支払えそうにない人』
  • を参考にして、家を売却することを考えたほうがいいよ。

    一時的な人はどうしたらいいのか?

    まず、十分な預貯金があるという場合なら、きっとそれほど悩まれていないと思う。

    一方、収入減に耐えられほどの貯蓄がない!という人は、以下の方法が解決策となるはずだよ。

    ①1年など、しばらくの期間は利息だけを支払うという方法(元金は据え置き)

    ②返済期間を延長する方法(月々の返済額を減らす)

    ③定期預金や他の財産(生命保険など)があれば、解約して繰り上げ返済をするという方法(月々の返済額を減らす)

    ただ、いずれにしても借入先の金融機関が承諾しないといけないから、まずは相談だね。

    なるべくなら滞納前にね。

    もう滞納している人も、とにかく早いうちに相談して対策をとるべきだよ。

    そして、①や②の対策だけど、「返済期間が長くなる」ということをよく考える必要があるよ。

    特に、30年や35年ローンを組んでいる人で、期間を延ばすと定年後(一般的には60歳)にも支払いが延びてしまう場合ね。

    自分では65歳まで働けるから大丈夫

    定年後も再雇用されるから大丈夫

    今はそう思っているかもしれないけど、だいぶ先の事だし自分も会社もどうなるかは分からないでしょ。

    だから、現時点で定年が65歳だったり再雇用があったとしても、それだけをもって大丈夫!という安易な考えによって返済期間を延ばすことは危険。

    専門家の意見を聞いて、よく考えてから判断したほうがいいよ。

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