リースバックで売却できれば生活環境を変えずに済む!住宅ローン問題の解決方法

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家の前で泣いている子ども住宅ローンを滞納してしまうと、最悪の場合には家を売却するしかありません。

ローン地獄から抜け出すためには、持ち家にこだわらず、家を手放すことも必要です。

しかし、事情によっては、どうしてもその家から離れたくないと望む方もいるでしょう。

『子供を転校させたくない。仲の良い友達と一緒に卒業させてあげたい』

『病気がちな親。住み慣れたこの家で最後を迎えさせてあげたい』

このように、売却するしかない状況にもかかわらず、どうにかして今の家に住み続けたい特別な事情がある方。

「リースバック」という方法をご存知でしょうか。

「不動産を売却して手放す」という点では任意売却と同様です。

大きな違いは、売却して手放した後も、「その家にこれまで通り住み続けることができる」という点です。

ここでは、リースバックの条件や方法について説明していきます。

リースバックは、誰もが必ずできる方法ではありません。

よく確認してから検討してください。

リースバックとは?仕組みや債権者との交渉の仕方

リースバックというのは(親子間売買も同様です)、基本的には任意売却になります。

任意売却(任売)とは、ローン債務が残っている状態で債権者と話し合いながら売却することです。

通常の売却と異なる点としては、ローン支払い中のため、債権者によって抵当権が設定されている=「売るには債権者の承諾が必要」ということ。

普通は自宅を所有している人が、自由に売却することができます。

しかし、任意売却の場合は銀行の承諾が必要ですので、相談しながら売却することになります。

また、競売という売却方法もありますが、競売は裁判所の手続きで進められるもので、裁判所が販売主になり、競売物件だけを扱う市場(裁判所が管轄する市場)で売却されます。

競売と任売で大きく異なる点としては、売却価格です。

一般的には、通常の市場で2000万円で売れる物件があるとしたら、任売では高く売れて1800万円、競売ではよくて1400万円程度という感じになります。

この売却価格の違いが任売と競売の主な違いですが、ローン債務を少しでも減らすためには任意売却をした方がいいのです。

そして売却後は、購入者が所有者となって住むことになります。

では、リースバックは何が任意売却と異なるのか?

基本的には任意売却と同様の方法で売却して、ローン債務を減らすことになります。

しかし、売却後に住むのは購入者ではなく元々の所有者(滞納者)です。

購入者(新所有者)は、自分が住む目的で買うのではなく、賃貸で貸し出すために購入します。

そのため、元々の所有者は、購入者との間で賃貸借契約を結び、賃料を払えばその家にそのまま住み続けることができるシステムがリースバックです。

そんなことが可能なのかと疑問に思うでしょう。

そのまま住み続けていい、という条件で買ってくれる人が本当にいるの?

そのまま住むことを銀行に知られたらまずいんじゃないの?

このような条件でも購入してくれる方はいます。

個人投資家や業者、親や親せきです。

また、債権者に対しては、あくまでも「任意売却」を提案するだけで、「リースバックする」なんてことは言いません。

あまり大きい声では言えませんが、内緒で進めていくことになります。

余計なことは言わずに債権者には任意売却を認めてもらえればそれでいいのです。

というのも、債権者にとっては面白い話ではありません。

ちょっと以下を見てください。

債権者との交渉と進め方〜債権者にはリースバックすることを伝えない

例えば、ローン滞納物件が市場価格だと1200万円で売れる物件だったとします。

債権者に対しては、任意売却で1000万円で買いたいという購入希望者が現れたことを伝えます。

(この購入希望者は、買った後に住み続けることを了承している親や親せき、投資家や業者になりますから、市場価格よりも安く買うことを求めています)

債権者としては、任意売却(任売)で1000万円で売ることが妥当かどうかを判断することになります。

通常、任売だと市場価格の1割引きくらいの1080万円で売ることが出来れば上出来となりますから、1000万円という価格は検討する余地が十分にあります。

なお、これが任売ではなく競売となれば、市場価格よりも3割引きの840万円くらいになるのが一般的です。

ここまでを整理すると、市場価格1200万円の物件を、


①1000万円で買いたい人という人に売るか?

②任売市場に出して1080万円で売れる可能性にかけるか?

③競売で840万円で売るか?


債権者はこの③つから選択をすることになります。

債権者としては、①の購入希望者の希望価格は任意売却市場よりも80万円程度低くなるものの、必ずしも任売市場で1080万円で売れるという保証はないため、①の価格は譲歩できる範囲内の金額となるでしょう。

債権者によっては相手にしてくれない場合もありますが、受け入れてくれる債権者も結構いるのが実情です。

特に、既に競売を考えているような債権者であれば、「良くても840万円くらいでしか売れない、その中から裁判費用や税金も支払わなければならない、たいして回収ができない」という事を覚悟しています。

少しでも回収できる方を選ぶのが普通ですから、①の条件に応じてくれる可能性は高いでしょう。

このように、任意売却価格よりも低い金額の①の条件で承諾してもらえるように交渉し、承諾してもらってこそ投資家も納得してリースバックは成立するのです。

なお、投資家や身内が「1円でも安く買おうとしている」ことを銀行が知ったらどうでしょうか?

当然銀行からしてみれば面白い話ではないため、1000万円という金額で任売することを承諾してくれなくなることも考えられます。

大きな声では言えませんがあえて伝えずに進めましょう。

また、実際に買主と賃貸借契約をすることになるのは、債権者との交渉や売却手続きが全て終わった(所有権が移動した)後にしてください。

リースバックを成功させるためには、債権者側の気持ちを配慮しなくては成立しません。

そこで必要になるのが、リースバックを知り尽くしている専門業者です。

リースバックを検討する際には、必ず専門家に意見を求め、サポートしてもらいましょう。

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リースバックのメリット〜一度手放した家を買い戻せる可能性もある!

住み続けられる以外にももう一点、メリットとなることがあります。

それは「将来的に買い戻せる可能性がある」ことです。

購入者が親せきや親であれば、「そういう話もあるだろう」と容易に理解できるかと思います。

では、購入者が業者や投資家の場合は?

買い戻せる可能性があります。

投資家や業者としては、むしろ買い戻してもらったほうがいいのです。

投資家がリースバック案件に乗ってくれる要素には、「買い戻しの可能性」が大きなポイントになります。

なぜなら、買い戻しをしてもらえれば、その際に売却益が出るからです。

債務者の「住み続けたい」と、購入者の「利益を得たい」が合致することで成立するのがリースバックとなります。

親子間売買とリースバックに違いはあるの?

親子間売買も、基本的には同様です。

購入者が投資家や業者ではなく、親(子)などになるだけです。

ただ、親子間売買の場合、債権者は「その後債務者がそのまま住み続けるだろう」ということが分かります。

そのため、任意売却市場で売るよりも低すぎる金額だと承諾してくれない可能性もあります。

任意売却市場と同等の価格で交渉しましょう。

同等の価格であれば、購入者が親や子であろうが回収できることに変わりはないため、承諾してくれるはずです。

参考ページ:任意売却とは住宅ローンを払えない場合の解決方法

また、親子間売買という事で、懸念を持たれる場合があります。

税金対策に使われるんじゃないか?公正な取引ではないのでは?

このような懸念をして慎重になる債権者に対しては、「仲介業者を通した公正な取引(売買契約)」をすることでクリアになります。

ただし、素人では交渉が難しいため、専門業者にお願いしてください。

親(子供)が買い受けてくれる意思はあるものの売却金額全額を用意できない場合の対処法

親や子がリースバックに応じてくれた場合でも、売却代金を支払えないと成立しません。

もし、お金を用意できない場合には、ローンを組むこともできます。

すぐに諦めず、専門業者に相談しながら検討していきましょう。

リースバックの場合の賃貸料の決め方

リースバックで売却した場合、売却後には賃貸借契約を結ぶことになります。

つまり、賃料が発生するのです。

「いったい賃料はいくらになるのか?」不安になりますよね。

親子間売買であれば「賃料0円」「賃料1万円」などといくらでも融通はききますし、親子間で任意に決めていただく形が一般的です。

投資家や業者が購入して大家さんになる場合はどうでしょうか。

賃貸料は、ローンの支払い額よりも低い金額で貸し出してくれるのが一般的です。

滞納されていた方の事情を考慮してくれることも一つですが、投資家や業者としては、先ほども説明した通り、買い戻しをしてくれるのであれば家賃が低額でも不利益にはなりません。

買い戻しをしてくれることを目的にして購入しているため、高い賃料を設定することはないのです。

ただ、購入者には、買い戻ししてくれないリスクがあります。

そのため、例えば、売却後5~10年ごくらいで買い戻しすることを目指す場合。

契約には、「5〜10年についての賃料は低額とするが、期間経過後に買い戻すことができない場合には、近隣相場を参考として家賃を決めて支払ってもらう」という内容にしてくることもあります。

または、買い戻しの意思が明確にないと判断できた時点で、「転売する」ということも考えられます。

投資家もリースバックを理解してわざわざそういう物件を購入しているため、無理な金額を賃料にするような事はありませんが、買い戻しがされない場合には当然利益を求めて行動します。

よって、

  • 家賃の滞納
  • 買い戻しをしない

というようなことになれば、格安な賃料の設定を見直す、家賃を滞納した場合には「即解約」といった内容も契約書には盛り込むでしょう。

リースバックは専門業者に頼んでこそできる解決方法!

任意売却もそうですが、リースバックも債務者自身が自分でできるようなものではありません。

そもそも、業者に頼まず個人でリースバックに応じてくれる人を探すなんて、非現実的な話です。

個人投資家を探すには、不動産投資セミナーや個人投資家を対象にしたセミナーを主催しているような会社へのコネが必要です。

業者選びについても、個人投資家に対して情報を発信したり、実際にセミナーを開いている業者、もしくはセミナーなどを主催している専門業者とのつながりがあるような業者を選ばないといけません。

コネ(ネットワーク)を持っていない業者では、個人投資家を探してきて購入を持ち掛けるのは難しくなります。

なお、疑わしい業者も多くいるため、注意して業者選びはしてください。

業者が購入者となってくれる専門業者もある

個人投資家ではなく、業者が購入者として買取をしてくれて、賃貸借契約をしてくれる業者もあります。

業者が購入者になる場合も、将来的に買い戻すことが可能ですし、買い戻しを前提としています。

このような業者に買い取ってもらうことが可能なら、わざわざ個人投資家を探す必要もありません。

スムーズに手続きが進められます。

ただ、現状でこれをやっている業者はかなり少ないところです。

また、親や親せきが買い取ってくれる場合の親子間売買についても専門業者に頼むべきです。

親子間売買も基本的には任意売却ですから、専門業者のノウハウが必要となります。

詳しくは、任意売却で説明していますので参考にしてください。

まとめ

住宅ローン問題をリースバックで解決する一番のメリットは、引越さなくていいことです。

次に、自分が住み慣れた家を買い戻せる可能性があることです。

特別な事情で住み続けたいという方であれば、可能性を探ってみるのもいいでしょう。

しかし、100%の確率で誰もが出来るものではありません。

そのため、その家に住み続けることを諦めなくてはいけないケースもあります。

基本的には、ローンを滞納して支払えない状況になったら、「任意売却して債務を減らす」ことを優先するべきです。

くれぐれも、「住み続ける」ことを優先にしてはいけません。

【参考ページ】
借金問題に強い専門家一覧

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